1. Kiralanan Evde Kombi Bozulursa Masrafı Kim Öder?

Kiralık bir evde yaşamanın en zorlu anlarından biri, genellikle kış aylarının ortasında kombinin birdenbire çalışmayı durdurmasıdır. O an akla gelen ilk soru "Bu devasa faturayı ben mi ödeyeceğim yoksa ev sahibi mi?" olur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları bu konuda oldukça net, keskin ancak detaylı bir çerçeve çizmiştir. Genel kural olarak, bir taşınmazdaki demirbaş (kalıcı donanım) arızalarının giderilmesi mülk sahibinin (ev sahibinin) sorumluluğundadır. Ancak bu kuralın işlemesi için arızanın "kiracının hatalı kullanımından" kaynaklanmamış olması şarttır.

Kanun, kiralanan malın (evin ve içindeki donanımların) sözleşme süresi boyunca "kullanıma elverişli halde bulundurulması" yükümlülüğünü doğrudan ev sahibine yükler. Kombi, evin ısıtma ve sıcak su ihtiyacını karşılayan, eve monte edilmiş, taşınırken kiracının söküp götüremeyeceği ana bir demirbaştır. Bu demirbaşın zamanın geçmesi, metal yorgunluğu, voltaj dalgalanmaları, kireçlenme veya parçalarının doğal ömrünü tamamlaması (amortisman) gibi sebeplerle bozulması durumunda, tamir veya parça değişim faturasını ödemek %100 oranında ev sahibinin yasal yükümlülüğüdür. Kiracı bu durumlarda faturaya ortak edilmeye zorlanamaz.

Ancak, madalyonun diğer yüzünde "kullanıcı hatası" ve "olağan temizlik/bakım" kavramları yer alır. Eğer teknik servis gelip de arızanın sebebini "cihazın suyunun tamamen bitmesine rağmen çalıştırılması, balkondaki kombinin kapağının açık bırakılıp dondurulması veya kombiye fiziksel bir darbe vurulması" olarak raporlarsa, bu durum "olağan kullanım" sınırlarını aşar. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiraladığı mala özen göstermek zorundadır. Servis formuna "Kullanıcı hatası kaynaklı arıza" yazıldığı anda, fatura ev sahibinden çıkar ve tamamen kiracının sorumluluğuna geçer. Bu yüzden faturanın kim tarafından ödeneceğinin kilidi, teknik servisin vereceği o resmi ve imzalı "Arıza Tespit Formu"nda yatmaktadır.

2. Kiralık Evde Kombi Arızası: Kiracının ve Ev Sahibinin Sorumlulukları

Hukuki tartışmaları en aza indirmek için tarafların kendi sınırlarını çok iyi bilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu Madde 301, ev sahibinin sorumluluklarını; Madde 316 ve sonrası ise kiracının sorumluluklarını düzenler. Bu maddeleri kombi özeline indirdiğimizde karşımıza net bir iş bölümü çıkar.

Ev Sahibinin Sorumlulukları: Ev sahibi, evi kiraya verdiği andan itibaren kombinin yaşından veya kalitesizliğinden doğacak her türlü "yapısal" sorunu üstlenmek zorundadır. Kombinin ana kartı (beyni) yandıysa, su sirkülasyon pompası 10 yıllık kullanım sonucu ses yapmaya ve durmaya başladıysa, ana eşanjör kireçten veya korozyondan dolayı içten delindiyse, gaz valfi mekanik ömrünü doldurduysa; tüm bu ağır parça değişimleri ev sahibinin cebinden çıkar. Çünkü bu parçalar "sarf malzemesi" değil, sistemin kalbidir. Ev sahibi "Sen kullanıyorsun, sen öde" diyemez. Cihazı kiraladığı kişinin kullanımına hazır tutmak zorundadır.

Kiracının Sorumlulukları: Kiracı ise evi "özenle kullanma" borcu altındadır. Kombinin suyunu (basıncını) 1.5 barda tutmak kiracının görevidir. Eğer su eksilirse doldurmalı, fazlaysa boşaltmalıdır. En önemlisi, cihazın "yıllık periyodik bakımını" yaptırmak kiracının boynunun borcudur. Kombi bakımı (filtre temizliği, fan temizliği vs.) tıpkı evin camlarını silmek veya tozunu almak gibi olağan bir temizlik ve bakım işlemidir. Kanun, "kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir" der. Eğer kiracı 3 yıl boyunca hiç bakım yaptırmazsa ve servis arızanın sebebini "aşırı bakımsızlık ve filtre tıkanıklığı" olarak gösterirse, ev sahibi arıza bedelini ödemekten kaçınabilir ve topu kiracıya atabilir. Kısacası; demirbaşın yenilenmesi ev sahibinin, rutin bakımı ve temizliği kiracının görevidir.

3. Kiralık Evde Kombi Bozulursa Kim Yaptırır? İşleyiş Sırası

Kışın ortasında ev buz gibi olduğunda ve sıcak su akmadığında, panik yapıp hemen bir usta çağırmak ileride hukuki ve finansal sorunlara yol açabilir. Kiralık bir evde kombi bozulduğunda izlenmesi gereken doğru, yasal ve haklarınızı koruyan bir işleyiş sırası (prosedür) vardır.

1. Durum Tespiti ve Ev Sahibine Bildirim: Kombinin çalışmadığını fark ettiğiniz an, ilk yapmanız gereken şey durumu vakit kaybetmeden ev sahibine (veya emlakçıya) bildirmektir. İletişimi sözlü yapmak yerine, kanıt olması açısından WhatsApp veya SMS yoluyla (Örn: "Merhaba, kombimiz bugün E01 hatası vererek durdu, çalışmıyor. Bilginize.") yazılı olarak yapmanız çok önemlidir. Ev sahibinden habersiz, kafanıza göre bir usta çağırmak, daha sonra faturayı ev sahibine yansıtmanızı zorlaştırır.

2. Servis Seçimi ve Onay: Ev sahibine durumu bildirdikten sonra, genellikle ev sahibi "Benim tanıdığım bir usta var, onu yönlendireyim" veya "Yetkili servisi ara, faturasını bana at" der. Eğer ev sahibi sizin servis çağırmanızı isterse, kesinlikle vergi levhası olan, fatura veya resmi servis fişi kesebilecek yetkili (veya kurumsal özel) bir servis çağırmalısınız. Merdiven altı, faturasız çalışan bir ustaya yaptıracağınız tamir işleminin bedelini ev sahibinden talep etmeniz hukuken çok zordur.

3. Arıza Teşhisi ve Raporlama: Servis eve geldiğinde, cihazı sökmeden önce arızayı tespit eder. Bu aşamada ustadan mutlaka arızanın nedenini yazılı olarak belirtmesini isteyin. Usta, "Ana kart yüksek voltajdan yanmış, 3.000 TL masrafı var" dediğinde, bu bilgiyi ev sahibine iletin ve tamir için onay isteyin. Ev sahibi "Tamam, yaptırın faturayı kiradan düşersiniz" derse işleme başlanılır. Onay alınmadan, oldu bittiye getirilerek yapılan 10.000 liralık bir eşanjör değişimini ev sahibi "Ben o fiyata yaptırmazdım, kendi ustam daha ucuza yapardı" diyerek reddedebilir.

4. Kombi Tamiri Kiracıya mı Aittir, Ev Sahibine mi?

Kombi tamirinde sorumluluk sınırı her zaman çok net siyah veya beyaz değildir; bazen gri alanlar (gri bölgeler) ortaya çıkar. Tamirin kime ait olduğunu belirleyen en büyük kriter arızanın türüdür. Basit kullanım onarımları ile ağır demirbaş onarımları birbirinden kanunen ayrılır.

Basit Kullanım ve Temizlik Onarımları (Kiracıya Ait): Eğer eve çağrılan teknik servis, "Kombide hiçbir parça arızası yok, sadece altındaki tesisat filtresi çamurla dolmuş" veya "Musluğun perlatörü tıkandığı için şofben devreye girmiyor" derse ve sadece bu filtreleri söküp yıkayarak 500 TL servis ücreti talep ederse, bu bedel kiracıya aittir. Çünkü bu bir parça değişimi veya demirbaş çökmesi değil, kullanım kaynaklı bir kirlenmedir. Aynı şekilde, kiracının kombinin su doldurma musluğunu penseyle kırarak elinde bırakması sonucu değişecek olan o musluğun parça ve işçilik parası da direkt kiracıya yazar.

Ağır Parça ve Demirbaş Değişimleri (Ev Sahibine Ait): Kombinin dış sacı sökülüp içinden parçalar (Fan motoru, NTC sensörü, Sirkülasyon Pompası, Genleşme Tankı, Gaz Valfi, Anakart vb.) sökülüp sıfır parçalarla değiştiriliyorsa, bu durum ev sahibinin hanesine yazılır. Bu parçalar yılların getirdiği çalışma yorgunluğuyla bozulurlar ve bozulduklarında yenilenmeleri zorunludur. Tıpkı evin çatısının akması veya duvarının çatlaması gibi, cihazın ana organlarının çökmesi de "taşınmazın kusuru" sayılır ve onarımı ev sahibi tarafından karşılanmak zorundadır.

5. Kiralık Evde Kombi Bozulursa İlk Ne Yapılmalı?

Kombiniz arıza verdiğinde hemen servisi veya ev sahibini aramadan önce evde yapmanız gereken, bazen sorunu 1 dakikada ve bedavaya çözebilen "İlk Yardım" (Triyaj) adımları vardır. Servis geldiğinde "Bunun sadece suyu bitmiş" deyip sizden yüksek bir servis geliş ücreti (arıza tespit bedeli) almasını istemiyorsanız şu adımları izleyin:

1. Gaz, Su ve Elektrik Kontrolü: Kombilerin çalışması için bu üç elementin tam olması şarttır. Evdeki ocağınızı yakarak dairede doğalgaz kesintisi olup olmadığını kontrol edin (Gaz faturanızı ödemeyi unutmuş veya bölgede çalışma olabilir). Ardından kombinin dijital ekranındaki "Bar (Basınç)" göstergesine bakın. Eğer basınç 0.5 veya sıfıra düşmüşse, kombi susuzluktan kendini kilitlemiştir. Kombinin altındaki küçük vanayı sola çevirerek basıncı 1.5 bara getirin, sorun muhtemelen düzelecektir. Son olarak prizde veya şalterde elektrik olduğunu teyit edin.

2. Reset Atma (Yeniden Başlatma): Modern kombiler bazen anlık rüzgar geri tepmesi veya küçük voltaj dalgalanmalarında güvenlik için kendini kilitler. Cihazın ekranındaki "R" (Reset) tuşuna veya alev üzeri çarpı işaretine 3 saniye basılı tutarak cihazın beynini sıfırlayın. Arıza anlık (geçiçi) bir durumsa cihaz ateşleme yapıp yoluna devam edecektir.

3. Kayıt Altına Alma: Eğer su 1.5 barda, gaz ve elektrik var ancak resetlemenize rağmen cihaz hala ekranda E01, F37, F05 gibi bir arıza kodu veriyorsa, sorunun elektronik veya mekanik olduğu kesinleşir. Hemen cep telefonunuzu alın, kombinin ekranındaki o arıza kodunun ve kırmızı ışıkların fotoğrafını (veya kısa bir videosunu) çekin. Bu fotoğrafı ev sahibinize WhatsApp üzerinden atarak durumu haber verin. Bu hareket, hem sorunu şeffafça iletmenizi sağlar hem de saat/tarih damgasıyla hukuki bir bildirim yerine geçer.

6. Kombi Arızalarında Kiracının Sorumlu Olduğu Durumlar

Ev sahipleri genellikle her arızada kiracıyı suçlamaya meyillidir, kiracılar ise her faturayı ev sahibine itmeye çalışır. Hukukun bu konudaki terazisi "Kusur" ilkesine dayanır. Servis raporuyla sabitlendiği takdirde, kiracının cebinden ödenecek olan arıza senaryoları şunlardır:

Fiziksel Darbe ve Kırılmalar: Eşya taşırken kombiye çarpıp dış kapağını göçertmek, ekranını kırmak veya kombinin altına eşya tıkıştırırken altındaki tesisat borularını/vanalarını kırarak evi su basmasına neden olmak tartışmasız kiracının sorumluluğudur.

Donma (Buzlanma) Hasarları: Açık veya kapalı balkonda bulunan bir kombiniz var diyelim. Kışın memlekete tatile giderken doğalgaz faturası gelmesin veya güvenlik olsun diye kombinin "Elektrik Şalterini" veya "Doğalgaz Vanasını" kapattınız. Gece hava eksi derecelere düştü. Elektriği ve gazı kesik olan kombi, içindeki "Otomatik Donma Korumasını (Anti-Freeze)" çalıştıramadı ve içindeki su donarak eşanjörü, su bloklarını ortadan ikiye yardı. Bu 15-20 bin liralık devasa faturanın tek sorumlusu, cihazı kışın şartelinden kapatan kiracıdır.

Susuz Çalıştırma (Kuru Yanma): Kombi basıncı sürekli sıfıra düşüyorsa ve siz günlerce bu duruma aldırış etmeden veya yanlış yöntemlerle cihazı suyu olmadan (kuru kuru) zorla çalıştırdıysanız, su pompası (sirkülasyon pompası) susuzluktan yanacaktır. Kullanım klavuzuna aykırı olan bu durum, servisin "kullanıcı ihmali" raporu tutmasına ve masrafın size kalmasına yol açar.

7. Kombi Arızalarında Ev Sahibinin Sorumlu Olduğu Durumlar

Kombinin içine dışarıdan müdahale edilmeden, sadece düğmesine basıp normal bir şekilde kullanırken bozulan her türlü ana organın masrafı ev sahibine aittir. Yargıtay kararlarına göre "demirbaşın olağan eskimelerinden (yıpranmalarından) kaynaklanan zararlar kiraya verene aittir."

Parçaların Doğal Ömrünü Doldurması: Kombinin içindeki 3 yollu vana yıllarca aç-kapa yapmaktan aşınmış, genleşme tankının içindeki plastik zar (membran) 7 yılın sonunda çürüyüp delinmiş veya fan motorunun rulmanları yıllarca dönmekten dağılıp traktör gibi ses yapmaya başlamış olabilir. Bu parçalar hiçbir kullanıcının müdahalesiyle bozulmaz; zamanı geldiği için (metal yorgunluğu) bozulurlar. Bu tür tüm mekanik çöküşler ve parça değişimleri ev sahibinin faturasıdır.

Altyapı (Voltaj / Tesisat) Kaynaklı Arızalar: Eğer mahallede elektrikler gidip geldiyse veya binaya yüksek voltaj geldiyse, kombinin anakartı saniyeler içinde kömüre döner. Bu durum kiracının hatası değildir (Kiracı şebeke elektriğini kontrol edemez). Ev sahibi "Kombiyi sana sağlam verdim, sen yaktın" diyemez. Cihazın yanına bir Voltaj Regülatörü taktırmayan ev sahibi, yanan anakartın bedelini karşılamak zorundadır. Tesisattan gelen aşırı çamurun cihazı tıkaması da bina altyapısı ile ilgili olduğu için yine mülk sahibinin sorumluluk alanına girer.

8. Kombi Bakımı Yapılmadığı İçin Oluşan Arızaları Kim Öder?

Kiralık ev uyuşmazlıklarının en çetrefilli ve en çok kavga çıkan konusu budur. TBK'ya göre "Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir." Yani, kombinin her sonbahar kışa girerken yapılması gereken "Yıllık Periyodik Bakımını" (filtrelerin yıkanması, fanın tozunun alınması, genleşme tankına hava basılması) yaptırmak ve bu bakım ücretini (Örn: 800-1000 TL) ödemek tamamen kiracının sorumluluğundadır. Ev sahibi bu parayı ödemez.

Peki ya kiracı bu bakımı 3 yıl boyunca hiç yaptırmazsa ne olur? Eğer eve gelen yetkili servis, arızanın ana nedenini bakım yapılmamasına bağlarsa işler değişir. Örneğin servis raporuna; "Cihazın fan motoru aşırı tozlanmadan ve bakımsızlıktan dolayı sıkışmış ve yanmıştır. Filtreler çamurla dolduğu için cihaz su döndürememiş ve eşanjörü delinmiştir" yazarsa, işte o zaman ev sahibi çok güçlü bir yasal koz elde eder. Ev sahibi, "Sen her yıl yapman gereken bakımı ihmal ettiğin için benim demirbaşım kalıcı hasar aldı" diyerek arızanın tüm faturasını (Örn: 6.000 TL) kiracıdan talep edebilir ve depozitodan kesme hakkına sahip olur. Bu nedenle kiracılar, her kış kombi bakımlarını yaptırıp servis fişlerini dosyalamalıdır; bu fişler ileride "Ben bakımlarımı yaptırdım, cihaz yaşından dolayı bozuldu" diyebilmek için kiracının en büyük hukuki kalkanıdır.

9. Eski Kombinin Bozulması Durumunda Masraf Kime Aittir?

Bir kombinin Sanayi Bakanlığı tarafından belirlenen "Ekonomik ve Teknolojik Ömrü" genellikle 10 yıldır. Piyasada 15, hatta 20 yaşında, artık yedek parçası bile zor bulunan eski nesil (bacalı veya ilk nesil hermetik) kombilerin bulunduğu kiralık evler çok sayıdadır. Eğer kiraladığınız evdeki kombi bu yaşlara gelmiş bir "dede" ise, bozulduğunda işler çok daha net bir şekilde ev sahibinin aleyhine işler.

15 yıllık bir kombi bozulduğunda, ev sahibi kiracıya "Sen bozdun, parasını öde" gibi bir iddiada bulunamaz. Mahkemeler ve tüketici hakem heyetleri, 10 yılını doldurmuş elektronik/mekanik aletlerin artık "amortismanını (ekonomik ömrünü) tamamen doldurduğunu" ve her an bozulmasının hayatın olağan akışına uygun olduğunu kabul eder. Yani o cihazın bozulması için kiracının bir hata yapmasına gerek yoktur; cihaz zaten ecelini bekliyordur.

Eski kombilerde ana eşanjör çürür, su pompası kilitlenir, anakart lehimleri dökülür. Bu cihazlara 5.000 TL verip parça değiştirmek ("ölü yatırım") çoğu usta tarafından tavsiye edilmez. Bu durumda ev sahibine düşen görev, o hurda cihazı tamir ettirmekle uğraşmak yerine, eve sıfır, garantili ve yeni nesil bir yoğuşmalı kombi satın almaktır. Cihazın yenilenme maliyetinin (Örn: 25.000 TL) tamamı şüphesiz ki taşınmazın sahibine aittir, çünkü yeni cihaz mülkün değerini doğrudan artıran kalıcı bir demirbaştır.

10. Kombi Anakartı Bozulursa Kim Öder?

Kombinin beyni olan anakart, cihazdaki en pahalı ve kritik parçalardan biridir. Anakart arızaları genellikle dış faktörlerden (elektrik şebekesi) kaynaklandığı için masrafın kime ait olduğu konusu oldukça nettir.

Anakartlar genellikle yüksek voltaj dalgalanmaları (şebeke şokları), yıldırım düşmesi veya kombi içindeki su sızıntılarının (nemin) karta ulaşması sonucu yanar. Şebeke elektriğinin bir anda 250 Voltlara çıkması kiracının kontrol edebileceği veya engelleyebileceği bir durum değildir. Cihazın yanına bir voltaj regülatörü taktırmamak, ev sahibinin tesisat eksikliğidir. Bu nedenle, servis raporunda "Anakart yüksek voltajdan yanmıştır" veya "Anakart ömrünü tamamlamıştır" yazıyorsa, 3.000 - 6.000 TL arasındaki bu değişim bedeli tamamen ev sahibinin cebinden çıkar.

Bunun tek bir istisnası vardır: Eğer kiracı kombinin kasasını açıp içini kurcaladıysa, dışarıdan cihazın üzerine kasten su döktüyse veya kombi ekranına sert bir cisimle vurup anakartı fiziksel olarak kırdıysa (ki bunlar servis tarafından kolayca tespit edilir), o zaman masraf kiracıya rücu edilir.

11. Kombi Eşanjörü Delinirse Kim Karşılar?

Ana eşanjör, kombinin en pahalı organıdır; çünkü suyun doğalgaz aleviyle buluştuğu ve ısıtıldığı o devasa bakır veya paslanmaz çelik kütledir. Eşanjör arızaları genellikle "İç Kaçak (Delinme)" veya "Aşırı Kireçlenme (Tıkanma)" şeklinde ortaya çıkar. Bu parçanın bozulma süreci aylar, hatta yıllar süren bir aşınma (korozyon) sürecidir.

Bir eşanjör durduk yere 3 ayda delinmez. Şebeke suyunun içindeki oksijenin ve kirecin metalleri yıllarca içeriden kemirmesi (çürütmesi) sonucu delinir. Siz eve yeni taşınmış bir kiracı olsanız bile, o eşanjör sizden önceki 7 yıl boyunca çürümeye devam etmiştir ve sizin döneminizde patlamıştır. Metal yorgunluğu ve su korozyonu tamamen cihazın yapısal ve demirbaş kalitesiyle ilgili olduğu için, 5.000 ile 10.000 TL arasında değişen eşanjör yenileme maliyeti kesinlikle ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı kireçli suyu değiştiremez veya metalin kimyasını koruyamaz. Eğer ev sahibi bu maliyeti ödememek için eşanjörün "kaynakla yamanmasını" teklif ederse, bu işlemi kabul etmeyin. Çünkü kaynaklı eşanjör basınç altında tekrar patlar ve evinizi su basmasına neden olur.

12. Kombi Fan Motoru Arızası Kimin Sorumluluğundadır?

Kombilerde yanma odasındaki atık zehirli gazı bacadan dışarı fırlatan parça fan motorudur. Fan motoru, kış boyunca günde yüzlerce kez devreye girip çıkarak binlerce devirde döner. Zamanla fan motorunun içindeki rulmanlar (bilyalar) aşınır, içindeki sıvı gres yağı kurur ve fan traktör gibi çok gürültülü (uğultulu) çalışmaya başlar. Bir süre sonra da rulmanlar tamamen kilitlenir veya fanın bakır sargı bobini yanar.

Mekanik bir dönen parça olan fan motorunun bu şekilde aşınması ve yanması, "olağan yıpranma" (wear and tear) kapsamına girer. Fan motoru, cihazın dışarıdan gelen bir darbeyle değil, kendi doğal çalışma mesaisinden dolayı ömrünü tüketir. Dolayısıyla, bozulan veya ses yapan bir fan motorunun sıfır veya A-Kalite muadil bir fan (Örn: Parcabayim.com güvenceli bir ürün) ile değiştirilmesi işlemi ev sahibinin finansal sorumluluğundadır. Ancak, eğer kiracı yıllık bakımları ısrarla yaptırmamış ve fanın içi bir parmak toz bağlayıp o toz yüzünden motor sıkışarak yanmışsa, ev sahibi servis raporuna dayanarak bu bedeli kiracıya yansıtmak isteyebilir. Bu yüzden yıllık bakım fişleri kiracının can simididir.

13. Kombi Değişimi Gerekiyorsa Masraf Kime Aittir?

Geldik en büyük uyuşmazlığa: Kombi artık tamir edilemeyecek kadar eskiyse, parçası bulunmuyorsa veya anakart + eşanjör aynı anda yandıysa (tamir masrafı yeni kombi parasını aşıyorsa) cihaza "Pert" kararı verilir. Yetkili servis, "Bu cihazın tamiri ekonomik değildir, sıfır bir cihaz takılması uygundur" şeklinde resmi bir rapor düzenler.

Bu rapor alındıktan sonra tartışılacak hiçbir şey kalmaz. Kombinin komple sökülüp, yerine yepyeni (kutulu) bir yoğuşmalı kombi satın alınması, bunun projesinin çizdirilmesi ve gaz uygunluk belgesinin alınması %100 oranında mülk sahibinin (ev sahibinin) sorumluluğudur ve tüm masraflar ona aittir. Yeni alınan kombi, evin mülkiyet değerini artıran, evin demirbaş listesine eklenen kalıcı bir yatırımdır. Kiracı o evden taşındığında kombiyi söküp yanında götüremeyeceği için (sabit demirbaş olduğu için), bu yatırımın 1 kuruşuna bile ortak edilemez. Ev sahibi "Kombiyi yarı yarıya ödeyelim" diyemez. Yeni cihaz faturası tamamen tapu sahibine kesilir.

14. Kiracı Kombiyi Kendisi Tamir Ettirebilir mi?

Kışın en sert gününde kombi bozulduğunda ve ev sahibi telefonlara çıkmadığında veya "Haftaya ancak ilgilenebilirim" diyerek süreci uzattığında, kiracı evde soğuktan donmak zorunda değildir. Borçlar Kanunu, kiracıya böyle acil ve yaşamsal durumlarda "Kendiliğinden Onarım Hakkı" tanır.

Süreç Nasıl İşlemeli?
Eğer ev sahibi makul bir süre içinde (kış aylarında bu süre 1-2 gündür) arızayı gidermezse, kiracı ev sahibine yazılı bir bildirim (WhatsApp, e-posta veya ihtarname) göndererek "Kombinin acilen yapılması gerektiğini, aksi halde kendi imkanlarıyla yaptırıp bedelini kiradan düşeceğini" belirtmelidir. Bildirime rağmen ev sahibi harekete geçmezse, kiracı yetkili bir servisi (veya vergi levhalı uzman bir servisi) kendi çağırır, kombiyi tamir ettirir ve parasını cebinden öder. En önemli nokta: Servisten mutlaka yapılan işlemleri, değişen parçaları ve fiyatını gösteren ıslak imzalı/kaşeli, ev sahibinin veya evin adresine kesilmiş RESMİ BİR FATURA (veya servis fişi) almalıdır. Elden faturasız ödenen paralar hukuken ispatlanamaz.

Kiracı, ödediği bu fatura tutarını bir sonraki ayın kira bedelinden yasal olarak (fatura dekontunu ev sahibine göndererek) tek taraflı olarak kesebilir (mahsup edebilir). Ev sahibi "Neden kirayı eksik yatırdın?" diyerek kiracıyı evden tahliye edemez, çünkü kiracı yasanın kendisine verdiği hakkı kullanarak mülkün demirbaş kusurunu ev sahibi adına gidermiştir.

15. Ev Sahibi Kombiyi Yaptırmazsa Ne Yapılabilir?

Bazen kiracının tamir ettirip kiradan düşecek kadar nakit bütçesi (Örn: 10.000 TL'lik eşanjör veya 30.000 TL'lik yeni kombi parası) olmayabilir. Ev sahibi de "Benim param yok, yaptırmıyorum, beğenmiyorsan çık" gibi hukuk dışı ve kaba bir tavır sergileyebilir. Bu durumda kiracının eli kolu bağlı değildir, devletin yasaları kiracıyı korur.

1. Noter Kanalıyla İhtarname Çekmek: İlk resmi adım, ev sahibine noter aracılığıyla bir ihtarname göndermektir. İhtarnamede, "Kiralanan taşınmazın ısıtma sisteminin (kombinin) ... tarihinden beri bozuk olduğu, evin kullanıma elverişli olmadığı, cihazın ... gün içinde (örn: 3 gün) onarılması veya yenilenmesi gerektiği, aksi halde yasal yollara başvurulacağı" ihtar edilir. Noter kağıdı işin ciddiyetini gösterdiği için çoğu ev sahibi bu aşamada geri adım atıp kombiyi yaptırır.

2. Sözleşmeyi Haklı Nedenle Feshetmek: Kombisiz bir evde (özellikle kış aylarında) yaşamak imkansızdır. Kanun, bu durumu "kiralananın kullanım amacını büyük ölçüde ortadan kaldıran ayıp" olarak nitelendirir. Eğer ev sahibi ihtarnameye rağmen kombiyi yaptırmazsa, kiracı kira sözleşmesini tek taraflı ve haklı nedenle (cezasız olarak) derhal feshedebilir. Evi boşaltır, içerdeki depozitosunu eksiksiz olarak geri alma hakkı doğar. Hatta bu taşınma sürecinde uğradığı maddi zararları (nakliye ücreti, emlakçı komisyonu) bile ev sahibinden tazminat davasıyla talep etme hakkına sahiptir.

3. Kira Bedelinden İndirim Talep Etmek: Kiracı evden çıkmak istemiyor ancak o ay boyunca kombisiz (soğukta ve sıcak susuz) yaşamak zorunda kaldıysa, elektrikli ısıtıcılara yüksek faturalar ödediyse; arızanın devam ettiği gün sayısına orantılı olarak o ayki kiradan "Ayıp Oranında İndirim" talep edebilir. Örneğin 10 gün kombisiz kalınan bir ayda kiranın 1/3'ünü ödememe (indirim yapma) hakkını Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla kullanabilir.

16. Kombi Arızalarında Yasal Haklar Nelerdir? (Borçlar Kanunu)

Kiralık evlerdeki kombi arızaları, sokak dedikodularına göre değil, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) "Kira Sözleşmesi" bölümünde yer alan emredici hükümlere göre çözülür. Haklarınızı bilmek sizi mağduriyetten kurtarır:

• TBK Madde 301 (Ev Sahibinin Teslim ve Koruma Borcu): "Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür." Bu madde, kombiyi çalışır halde tutmanın (bozulduğunda tamir etmenin) mülk sahibinin kesin görevi olduğunu ispatlar.
• TBK Madde 305 (Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı): "Kiralananın önemli bir ayıpla (örneğin kombinin bozulması) teslimi veya sonradan önemli bir ayıplı hale gelmesi durumunda kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini isteyebilir."
• TBK Madde 306 (Kiracının Kendiliğinden Onarım Hakkı): "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir." Bu madde, ustayı kendi çağırıp faturayı kiradan düşme işleminin yasal dayanağıdır.
• TBK Madde 317 (Kiracının Bildirim Yükümlülüğü): "Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları (kombi anakart arızası vb.) kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Bildirmekte gecikirse, bundan doğan zarardan (örneğin ufak bir su damlamasının anakartı tamamen yakmasından) sorumlu olur." Yani arızayı gizlemeyin, anında haber verin.

17. Ustanın ve Hukukçunun Dilinden: Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kombi arızası durumunda ev sahibi ve kiracı arasında geçen en hararetli tartışmaları 20 soru-cevap ile netleştiriyoruz: